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住宅ローン特則を使うと家を残せる

【千葉】債務整理相談室TOP >  個人再生 >  個人再生の住宅ローン特則(住宅資金特別条項)とは?

住宅ローン特則を使うと家を残せる

  • 「個人再生では住宅を残せるって本当?」
  • 「住宅ローンを滞納してても大丈夫なの?」


個人再生では裁判所の介入により借金の元本を減額することができますが、もう一つ大きなメリットとして住宅を残すことができます。住宅を残すために利用するのが住宅ローン特則です。ここでは、その住宅ローン特則について解説していきます。

住宅ローン特則って?

個人再生をするにあたって、本来ならば債権者平等の原則というルールにより、すべての借金を個人再生の対象としなければなりません。
なので、そのままですと住宅ローンも手続き対象となりますが、個人再生には住宅資金貸付債権に関する特則、通称:住宅ローン特則というものがあり、この住宅ローン特則を利用することにより、住宅ローンのみ例外的に個人再生の対象から外すことができます。

なぜ住宅ローン特則が設けられているのか

住宅ローンには、抵当権が設定されていることがほとんどです。
抵当権とは、あなたが住宅ローンを完済するまでは、その土地と家をカード会社(クレジットカード会社・消費者金融・銀行)が担保として確保し、返済が滞った場合、カード会社は家を売却し、その売却資金から借金の不足分を回収するというものです。
つまり、住宅ローンを個人再生に含めてしまうと住宅を手放さなくてはならないのです。
しかし、住宅がなくなるということは生活基盤に影響をあたえてしまい、返済が困難になってしまう可能性があるため、住宅ローンのみ特別に除外できるようにしたのが住宅ローン特則という訳です。

住宅ローン特則のその他メリット

個人再生の対象から住宅ローンを外せる以外にも、住宅ローン特則には下記のようなメリットがあります。

  • 個人再生の開始までに延滞していた分は、個人再生手続きに含め、分割返済することができる
  • 滞納による住宅の競売が開始されていたらそれを中止することができる
    (ただし、すでに売却されて他の人の手に渡っている場合は中止できません)
  • 住宅ローンの返済期間を元の期間より最大10年延ばすことができる
  • 上記の場合でもまだ返済が困難な場合は、条件付きで個人再生期間中(3~5年)は元本の一部、および利息のみの支払いにすることができる

住宅ローン特則を利用するための条件

全ての方がこの住宅ローン特則を利用できるわけではありません。利用にあたっては一定の条件を満たしている必要があります。

住宅購入ローン、またはリフォームローンのみ対象

住宅ローン特則では住宅に関する借入が対象として認められるので、住宅購入ローンのほかにもリフォームローンも対象となります。
住宅諸費用ローンは基本的に対象として認められていませんが、裁判所の判断によって認められる場合があります。

本人所有で、本人がメインで住んでいる物件のみ対象

いくつか物件を所有している場合、住宅ローン特則の対象とできるのは居住目的で利用している物件のみです。投資用の物件や別荘、事業用のビルなどは対象にすることができません。

住宅ローン以外の抵当権以外の抵当権は設定されていないこと

もし、住宅ローン以外の抵当権が住宅に設定されている場合、住宅ローン特則の対象とすることができません。
例えば、不動産担保ローンやリバースモーゲージなどといった住宅を担保にしてお金を借りることができるものがありますが、こういったものを利用した場合、住宅には住宅ローンの抵当権とは別に根抵当権というものが設定されます。こういった場合は住宅ローン特則の対象とすることができません。

個人再生後の返済と住宅ローンの返済を続けていける継続的な収入があること

もちろんですが、住宅ローン特則を利用した場合、住宅ローンを個人再生の対象から外しますので住宅ローンは減額されません。住宅ローンの返済は代わりなく続きます。 また、個人再生をすると借金の元本が減らすことができ、毎月の返済額も減少しますが、毎月の返済がなくなる訳ではありません。 ですので、個人再生後もそれらを返していけるだけの一定以上かつ継続的な収入が見込めないと住宅ローン特則は利用できません。

代位弁済がある場合

住宅ローン特則を利用するにあたってメリットともデメリットともとれる場合が代位弁済のある場合です。
代位弁済とは、保証会社がついている借金の返済を滞納した際に、保証会社があなたに代わってカード会社に一括返済をし、債権(借金を受け取る権利)がカード会社から保証会社に移ることを指します。
通常、代位弁済は滞納から3~6ヵ月経つと行われ、住宅ローンで代位弁済が行われた場合、保証会社は住宅を競売にかけます。

代位弁済から6ヵ月以内の場合

代位弁済から6ヵ月以内で、住宅がまだ他の人の手に渡っていない場合、住宅ローン特則を利用することでこの代位弁済をなかったことにできます。 これを住宅ローンの巻き戻しといいます。住宅ローンは元のカード会社との契約状態まで戻り、住宅の競売も中止になるので、あなたにとってメリットとなります。

代位弁済から6ヵ月が過ぎていた場合

住宅が他の人の手に渡っていなくても、代位弁済から6ヵ月を過ぎている場合は住宅ローン特則を利用することはできませんので、あなたにとってデメリットとなってしまいます。

住宅ローン残高を住宅の時価が上回る場合は注意が必要

上記の条件をすべて満たしているからといって、住宅ローン特則を利用することがいいとは限りません。注意すべきなのが、住宅ローン残高と住宅の時価(現時点での売却査定額)の差額です。
時価よりもローン残高が上回っている場合は問題ありませんが、時価が上回る場合、これをアンダーローンといいますが、アンダーローンの場合、差額分が資産扱いとなってしまうからです。
これの何が問題なのかといいますと、個人再生では資産が、個人再生後の返済額に大きく関わってくるのです。詳しく説明していきます。

個人再生における計画弁済額の決め方

計画弁済額とは個人再生後、実際に返済していくことになる金額のことです。個人再生では計画弁済額を3~5年にわたって返済していくことになりますが、計画弁済額を決めるための決まりが二つあり、それが最低弁済額と清算価値です。
最低弁済額とは、借金の額に対してどこまで減額できるかが法律で決まっており、その金額のことを指します。例えば、100万円~500万円の借金は100万円が最低弁済額、501万円~1500万円は借金の5分の1の金額が最低弁済額となります。
清算価値とは、あなたが持っている資産をすべて現金化した場合の金額です。そして、この最低弁済額と清算価値の高いほうの金額が計画弁済額となります。

清算価値が高くなってしまうと個人再生を利用する意味がなくなってしまう

もうお気づきかもしれませんが、アンダーローンの場合その差額が資産として扱われますので、清算価値に含まれることになります。ということは差額が大きいと返済額も大きくなる可能性があるということです。
具体的な例で説明していきます。わかりやすくするために、ここでは住宅以外の資産は持ってないものとします。

  • 住宅時価1500万、住宅ローン残高1000万円、住宅ローンを除いた借金総額750万円
    →差額の500万円が清算価値、借金に対する最低弁済額が150万円なので計画弁済額は500万円
  • 住宅時価900万円、住宅ローン残高800万円、住宅ローンを除いた借金総額750万円
    →差額の100万円が清算価値、借金に対する最低弁済額が150万円なので計画弁済額は150万円

このように同じ借金でも住宅ローン特則を利用する場合は計画弁済額に差が生じてしまう可能性があります。差額がもっと大きいとそもそも個人再生をする意味がない場合もありますので、弁護士と相談しましょう。

まとめ

  • 個人再生をするにあたって住宅ローンを対象から外すことができる
  • その他にも滞納分を個人再生に含むことができたり、返済期間を延ばすことができるなどメリットがある
  • 住宅ローンは個人再生に含まれないので、減額されない
  • 場合によっては個人再生する意味がなくなってしまうこともある

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