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自己破産すると自宅をすぐに出ていかなければならないのか?

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自己破産後に住宅ローンを組むことはできるのか?

  • 「自己破産後に住宅ローンを組むには、どうしたらよい?」

自己破産すると、信用情報機関に「事故情報」が登録され、いわゆる「ブラックリスト状態」となります。こうなると、キャッシングや住宅ローンなどの利用はできなくなります。

自己破産した人は「もう住宅購入は諦めないといけないな」と思っている人が多いと思います。

でも実は、そんなことはないのです。自己破産後、5年ほど経過している場合は、住宅ローン審査をパスできる可能性があります。

今回は自己破産しても住宅ローンはくめる?という疑問について、詳しく解説していきます。

自己破産したら住宅ローンはくめる?

結論から述べれば破産手続き後5年ほどは住宅ローンは組めません。最短で5年、最長で10年はかかると覚悟が必要です。

ブラックリスト状態になった人はローンが組めない為です。

ブラックリスト状態とは?

自己破産の手続きをとると、信用情報機関の管理する情報に、その事実が登録されます。

以後5~10年間は住宅ローンを組むのが難しくなります。これが一般的に「ブラックリスト状態」といわれているものです。

ブラックリストの内容とは?

各カード会社からの情報は、信用情報機関のデータベースに登録されることになります。

個人を特定するための氏名、生年月日、住所などの基本情報の他、それまでの経済活動の履歴が記載されています。

また経済活動の履歴については、借金の契約内容、取引情報、借金の返済についての情報などがあります。

長期の滞納や代位弁済、自己破産などの債務整理の事実があった場合は「ブラックリスト」と呼ばれる情報登録がされるわけですね。

信用情報作成の意図

信用情報を作成する意図は、カード会社が借入れ契約を結ぶにあたり、本人に返済能力があるのかを確認するためです。

借金が返済できるか否かは本人の経済的信用力に依存します。カード会社にとっては必要不可欠な情報なのですね。

通常、借入れ契約をするにあたり氏名、生年月日、性別、住居年数、家族関係、職業(勤務先情報)、年収...などを記載する必要があります。

ですがこれだけでは十分ではなく各カード会社が保有するデータベースを統合した信用情報が必要とされ、信用情報機関が作られているのです。

住宅ローンも借金なの?

ここで大前提となる疑問ですが、住宅ローンも借金扱いとなるのでしょうか?

結論は「YES」です。住宅ローンの残債も借金扱いとなり、自己破産などの債務整理の対象となります。

もし住宅ローンの返済が難しくなった場合は、破産手続きにより住宅は差し押さえとなり、換金処分されて各カード会社へ配当されることになります。

なお、家族の生活などを考慮してなんとか住まいだけは残せないか?という人はどうすればよいのでしょうか?

その場合は、自己破産ではなく個人再生による「住宅資金貸付債権の特則」を利用することで、マイホームを残したままの借金の整理ができる制度があるので、検討すべきです。

住宅ローンの審査が厳しくなる理由

カード会社は、新規で借入契約をする際、審査を行います。そこで債権者の返済能力や信用力を調査するのですが、このときに信用情報機関に問い合わせをして、過去に債務整理をしていないか確認します。

もしあなたがブラックリストに載っていて、過去に借金を踏み倒した事実の記録があった場合は、「返済能力がない」と判断されてしまうのです。

5年~10年が経過し事故情報が抹消されると、ブラックリスト状態は解除され、住宅ローンを組めるようになります。

ブラックリスト状態で住宅を購入する方法は?

それでは自己破産直後は、住宅購入は諦めるしかないのでしょうか?

ブラックリスト状態中でも、たとえばたとえば、現金一括払いで住宅を購入する分には問題ありません。親族からお金を借りて一括購入する手もあります。

そのほか、配偶者の名義で単独の住宅ローンを組むことは可能です。(ただしあなたが連帯保証人になったりペアローンを組むことはできません)

ブラックリスト状態は確認できる?

自己破産により登録された信用情報は、債務者本人により開示請求ができます。

もし情報が事実と異なる場合は、当然ですが信用情報機関に対して抹消や訂正を求めることが可能です。

原則、開示情報は本人への書面手渡しとなります。(郵送も可能)。

本人であることの確認で免許証や印鑑証明を送付することを求める機関もあります。

もし抹消や訂正の申し立てがあった場合には、信用情報機関はカード会社に調査、照会を行い、調査してその結果を本人へ通知する義務があります。

信用情報が間違っているケースとは?

信用情報が間違っているケースとはどのようなものしょうか?

よくある事例としては、同姓同名の他人の信用情報が登録されてしまっているケースです。

同姓同名の上、カード会社が住所確認など細かい照会を怠って、審査を落とす...ということもありえるのです。

悪質なケースだと他人の身分を偽り、融資を受けているということもあります。

このようなケースでは信用情報機関のデータベースから削除するのは当然のことでありますが、削除されずにそのまま残っている、という酷い例も過去にあるようです。

過払い金請求をきっかけに、事故情報として登録されるケースなども注意が必要です。

これは過払い金の返還請求という、当然の権利を行使しただけのことであって、事故情報として登録される筋合いのないものです。

カード会社側が勝手に事故情報として登録したことが原因です。

なお最近の傾向としては、自己破産は「債務整理」扱いとし、過払い金の返還請求は「契約見直し」として区別されます。

もっとも借金を支払い済みの後の過払い金請求では、上記のような問題は起こりません。

信用情報の登録に関しては各カード会社が独自の判断で行うものです。なので間違いが起こらないとは限らない点は、留意しておいた方がよいでしょう。

住宅ローンの審査で注意すべきこと

信用情報機関の事故情報が消された後に、住宅ローンの審査を受けるにあたって気をつけた方がよいポイントがあるのです。

銀行の住宅ローンは、通常審査が2段階に分かれています。

「事前審査」と「本審査」とあり、とくに本審査は細かく厳しくチェックをされます。可能な限り、審査を突破するためにも対策をおこなっておいた方がよいでしょう。

事故情報が消されているか確認

ブラックリスト状態が解除されるまでの期間は、CIC、JICCなら約5年、KSCなら10年といわれています。

もし該当する期間を過ぎていたとしても信用情報機関に開示請求をして、あなたの事故情報が削除されているか否か、きちんと確認しておくべきです。

とくに注意すべき点として、自己破産前、複数のカード会社の借入があった場合に、事故情報が削除されていないケースがあるようです。

事故情報が残ったままで審査しても、通ることはないので注意してください。

ローンの利用

もうひとつ、審査を受ける前にやっておきたいことがローンの利用です。まったくローンを利用していない人は審査に通りにくいためです。

自己破産後、ブラックリスト状態となっていた期間中、まったくローンの利用がない履歴となっている訳ですので、この状態をどうにか変えておきたいところ。なおこのローン履歴のことをクレジットヒストリーと呼びます。

住宅ローン審査に通るためにも、いったんクレジットヒストリーを作らないといけませんね。手軽に行えるローン利用としては、
① 携帯電話代金の分割払い
② 非銀行系のクレジットカードを使う

...の2つが挙げられます。なお、銀行系のカードは自己破産後5年では審査が通らず、作成できないので注意です。(三菱UFJ、三井住友カードなど)。むろん滞納は絶対にNGです。

住宅ローンが組みやすい金融機関を選択する

事故情報の保存期間は、各信用情報機関ごとに以下となります。
① CIC (約5年は保存)
② JICC(約5年は保存)
③ KSC(約10年は保存)

保存期間が10年と、もっとも長いKSCは銀行系が参照する機関です。したがって住宅ローンを組みやすいのはJICCを照会しているノンバンク系のカード会社です。5年以降なら審査が通る可能性があります。

おすすめは「フラット35」

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提供している住宅ローンサービスです。

文字通りですが最長35年の長期固定金利のローンです。借入は最大8000万円まで、金利は2%台、さらに保証人や保証料も不要、繰り上げ返済手数料もいりません。

生命保険の加入などの条件もないため、病歴があって保険に加入できない人でも、利用できる可能性が高いなど、審査が通りやすい住宅ローンとなります。

ただし、平成24年に住宅金融支援機構が改善指導が入り、フラット35の審査が厳しくなったのも事実です。

現在は破産後、5~10年を経過して事故情報が抹消されない限りフラット35でも審査はほぼ通らなくなっている点は留意しておくべきです。

住宅ローン審査の基準

住宅ローンの審査を突破することは、けっこうハードルが高いことがお分かりになったかと思います。ここでは、住宅ローン審査でチェックされる基準について解説いたします。

借入状況

「ブラックリスト状態」以外で、まずチェックされるポイントが他社カード会社の返済状況です。

すでに複数のカード会社から借入をしている人は、住宅ローンの審査ではマイナスとなります。最低でも他1社が許容範囲といわれています。

また返済の遅れ、滞納などが発覚すると、まず審査は落ちます。

属性

ここでいう属性とは、要するに「この人なら返済能力に問題なし」とみなされるかどうか?です。

例えば上場企業や公務員で長期間勤務している、等であれば「属性がよい」となり審査も有利になります。とくに勤務期間は重要で最低でも1年以上の勤続は必要です。

転職を繰り返していたり、収入が不安定なフリーランスだったりすると属性は悪いとみなされてしまいます。

担保評価

住宅ローンを組む際、カード会社は必ずその住宅に抵当権を設定します。 抵当権という、法的に威力の大きな担保権を設定することで、返済できなかった場合その住宅を売却すれば回収できる...とリスクヘッジをする訳です。

つまり逆をいえば購入する住宅の評価額が、住宅ローンの借入金額以上でなければリスクヘッジとならないので、希望する金額を貸すことはしないということです。

例えば中古住宅を購入する際、住宅ローンでは希望額満額が出ない...ということが起きる可能性があります。

返済負担率

返済負担率とは、住宅ローンと他カード会社の借入、その年間返済額の合計が年収の何割になるのか?という基準です。

カード会社や年収などにより許容範囲が変わりますが、基本的には30%から35%が基準です。これ以上は無理と考えておくべきです。

自己破産後、年収が増えたとしても返済負担率の基準を超えてしまっている場合は、審査も通過しません。

逆に返済負担率が低いと住宅ローンの審査が受かりやすくなります。一般に返済負担率が20%程度なら安全な借入といわれています。

その程度の返済負担率となる住宅を探すことが、審査を受かりやすくするためのひとつの手となるでしょう。

まとめ

以上、いかがでしたでしょうか?

審査基準について理解を深め、審査が通りやすくなるために、しっかりと対策を練るとよいでしょう。

ブラックリスト状態はずっと続く訳ではありません。5年程度たてば以降は、自分の名義でもふたたび住宅ローンを組むことが可能となります。

そして一度自己破産をしている経験をふまえて、しっかりと返済計画を立てることが大切です。

  • 自己破産するとブラックリスト状態になり、以後5~10年ほどは住宅ローンが組めなくなる
  • 現金一括払いでマンションを購入する分には、まったく問題ない
  • 自分ではなく、配偶者の名義で単独の住宅ローンを組むことは可能
  • 返済負担率の基準を超えてしまっている場合、審査も通らない

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弁護士法人心(千葉県弁護士会所属) 代表弁護士 西尾有司